Защо имотите у нас се изповядват по данъчна оценка
Взимането на предвид данъчната оценка пред пазарната цена на имота изглежда примамлива възможност, която би ви помогнала да спестите редица разходи. А както знаем, покупко-продажбата на недвижим имот върви с множество такива, като такси и данъци. Често задължението за покриването на тези разходи се пада на купувача или те биват разделени между страните при предварителна договорка.
Но дали изповядването на сделката въз основа на данъчната оценка на имота е добър начин да спестите някой и друг разход или сериозен риск, криещ законово нарушение? Къде се крие проблема, какви са потенциалните рискове и кой може да се окаже най-потърпевш ще разберете в днешната тема.
Изповядване на имотна сделка въз основа на данъчна оценка – Рискове
Взимането предвид само на данъчната оценка крие редица сериозни рискове, които засягат основно купувачите. Още в самото начало на придобиването на имот има риск сделката да не се осъществи. Причините за това могат да са много – дължими данъци от страна на собственика, недоволен кредитор и т.н. Въпреки, че имотът е придобит по законен начин, в тези случаи сделката се разваля и ако в нотариалния акт сте вписали данъчната оценка на имота, вместо неговата пазарна стойност, тогава се оказвате пред проблем.
При непредвидено разваляне на сделка, като купувач подлежите на компенсация, предявяваща се по съдебен път. Но ако тя не реално платената, а само на база данъчна оценка ще бъдете ощетени. Много бързо разходите, които първоначално смятахте да си спестите при изповядването на сделката автоматично се превръщат във финансов удар, който надвишава многократно сумата на спестеното.
Но освен купувача, засегнат от вписването на данъчната оценка вместо действителната стойност също може да се окаже и продавача. Рискът тук се крие във вероятността купувача да покрие по банков път само сумата, посочена по нотариален акт и да не доплати. По закон претенции в този случай нямате право да предявявате. За това и юристи съветват да поискате предварителна компенсация и да проверявате документациите щателно. Въпреки, че е задължение на нотариуса да проверява достоверността на предоставената информация, той не носи отговорност за осъществяването на плащане.
Рисковете при деклариране на по-ниска цена, с цел избягване на данъчно облагане
Дължимият данък се начислява върху данъчната оценка на имота и не може да бъде направено върху по-ниска стойност. При съмнения за вписване на по-ниска цена от декларираната с цел избягване на данък, двете страни по сделката подлежат на санкции за данъчно престъпление. Избягването на данъци над 3000 лв. според Наказателния кодекс на Република България се води престъпление, което е наказуемо с глоба до 2 000 лв., и лишаване от свобода с 1 до 6 години.
През 2011 година бе внесена поправка в Закона за нотариусите и нотариалната дейност, поради зачистилите практики за укриване на данъци при сделките с недвижими имоти. Новият закон задължава нотариусите да изкискват и от двете страни по сделката да декларират писмено, че направените плащания са реални на уговорените. При съмнения за невярно деклариране, и купувача и продавача носят наказателна отговорност за данъчна измама или вписване на невярна информация.
Има ли дупки в закона?
Според Закона за местните данъци и такси при изповядването на сделка за възмездно прехвърляне на имот се дължи местен данък, чийто размер се определя на база пазарната цена на имота. Отговорност за достоверността на декларацията, която е необходимо да се подаде е на купувача. Тук във закона има дупка, тъй като в декларацията никъде не се посочва конкретната сума, за която е придобито имуществото.
Какви законови нарушения крие практиката с вписването на данъчна оценка?
Вписването на данъчната оценка вместо пазарната стойност на имота в голяма част от случаите е съпътствано от плащане в брой. Това се прави с цел да не се проследят средствата. И тук влизате в нарушение на закона, тъй като има ограничение за плащането на суми в брой, надвишаващи 10 000лв.
Санкциите в случай на нарушение биват от 25% до 100% върху размера на направеното плащане. Имайте предвид, че нотариусите, адвокатите, агенциите за недвижими имоти и банките по закон са задължени да докладват сключването на подозрителни сделки. Рискувате да бъдете разследвани за установяване на произхода на средствата.
Сигурният начин за избягване на рисковете
Всички рискове и притеснения можете да избегнете просто като изповядате сделката на реалната пазарна цена на имота. Независимо дали сте продавач или купувач, най-добре е да действате рационално и законно, вписвайки пазарната цена на имота, независимо от разходите. Изкушаващата възможност да си спестите разходите не си заслужава, погледнато в дългосрочен план, тъй като тази практика крие много по-големи и сериозни рискове, които биха ви вкарали в сериозен преразход.
Имоти Премиер ви съветва винаги да се консултирате с професионалист при изповядването на имотни сделки за да се предпазите от рисковете.
