Удостоверение за търпимост – какво представлява и кога е необходимо
Покупката или продажбата на недвижим имот винаги изисква внимателна проверка на документите. Това е особено важно при стари къщи, вилни имоти, пристройки, гаражи, стопански постройки или сгради, за които липсват пълни строителни книжа. В подобни случаи един от най-често срещаните документи е удостоверението за търпимост.
Какво е удостоверение за търпимост
Удостоверението за търпимост е административен документ, който се издава за строежи, изградени без строителни книжа, но отговарящи на условията за търпим обект по Закона за устройство на територията.
Най-общо казано, това означава, че сградата е построена в минал период, но е била допустима според действащите тогава правила или според сегашните изисквания. В тези случаи законът допуска строежът да не бъде премахван и да може да бъде предмет на сделка, например покупко-продажба, дарение или наследствено прехвърляне.
Удостоверението за търпимост не замества строителните книжа или разрешението за ползване. То само доказва, че строежът не подлежи на премахване (събаряне) по реда на ЗУТ, затова преди сделка документът трябва да се провери внимателно.
Кога е необходимо удостоверение за търпимост
Удостоверение за търпимост най-често е необходимо при сделки със стари имоти, при които липсват строителни книжа. Това може да бъде къща в село, вила, гараж, пристройка към жилищна сграда, стопанска постройка или друг обект, който е изграден преди години, но не разполага с пълна строителна документация.
Документът може да бъде изискан от нотариус при подготовка на сделката, от банка при разглеждане на ипотечно кредитиране или от самия купувач като част от предварителната проверка. В много случаи именно липсата на такова удостоверение може да забави или дори да блокира продажбата.
За стартиране на процедурата пред главния архитект се изискват документ за собственост, скица или схема, кадастрална информация, геодезическо заснемане, конструктивно становище и доказателства за периода на построяване. При нужда могат да се приложат стари нотариални актове, архивни документи, данъчни документи, декларации или пълномощно.
В подобни случаи удостоверението може да даде възможност имотът да бъде прехвърлен, но не отменя необходимостта от пълна проверка на собствеността, кадастъра, тежестите и фактическото състояние на сградата.
Основни условия за издаване на удостоверение за търпимост
За да може една сграда или постройка да бъде призната за търпим строеж, тя трябва да отговаря на конкретни времеви и технически критерии. Най-важният фактор е периодът, в който е изградена.
Строежи, завършени до 7 април 1987 г.
Те могат да бъдат признати за търпими, ако са били допустими по действащите към момента подробни градоустройствени планове и строителни правила. Това означава, че сградата не трябва да противоречи на основните устройствени изисквания за имота.
Строежи, завършени до 31 март 2001 г.
За тях също може да се издаде удостоверение за търпимост, ако няма строителни книжа, но строежът е бил допустим по правилата, действали към момента на изграждането му, или по действащите разпоредби на ЗУТ. Именно тази дата е ключова при много стари къщи, вилни имоти, пристройки и допълнителни постройки.
Постройки след 31 март 2001 г.
По правило те не могат да получат статут на търпим строеж само на това основание. Ако са изградени без необходимите строителни книжа, се разглеждат като незаконно строителство и е нужна отделна правна и техническа проверка.
Важно е да се подчертае, че само периодът на построяване не е достатъчен. Дори постройката да е съществувала от години, тя трябва да отговаря и на приложимите устройствени и строителни правила. Ако има съществени нарушения, общината може да откаже издаване на удостоверение за търпимост.
Къде и от кого се издава удостоверение за търпимост
Удостоверението за търпимост се издава от общината или районната администрация по местонахождение на имота. Обичайно заявлението се подава до главния архитект на съответната община или район.
За да бъде разгледано, собственикът трябва да подготви документи, които доказват собствеността, характеристиките на имота и периода на построяване. Конкретните изисквания могат да се различават според общината и особеностите на случая.
Най-същественият елемент е доказването на времето на построяване. Това често се оказва най-трудната част, особено при наследствени имоти, стари сгради или постройки, които са променяни през годините.
Какви са рисковете при покупка на имот с удостоверение за търпимост
Наличието на удостоверение за търпимост е важен плюс, когато сградата няма пълни строителни книжа. То обаче не премахва необходимостта от внимателна проверка. Преди подписване на предварителен договор или плащане на капаро е добре купувачът да обърне внимание на няколко основни риска:
Банково кредитиране
Някои банки подхождат по-предпазливо към имоти, които имат само удостоверение за търпимост, особено ако липсват други строителни книжа. Възможно е да бъдат изискани допълнителни документи, да се направи по-консервативна оценка или финансирането да бъде отказано.
Ограничения при бъдещи промени
Търпимата сграда може да се ползва, поддържа и ремонтира, но в случай на нейното самосрутване или унищожаване, правото на собственост не дава право за повторното ѝ изграждане без одобрени нови инвестиционни проекти и разрешение за строеж. За по-съществени промени обикновено е необходима нова процедура по проектиране и съгласуване.
Разминаване между документа и реалното състояние
Важно е да се провери дали удостоверението се отнася за целия строеж или само за част от него. Ако на място има допълнителни помещения, пристройки, гаражи или стопански постройки, които не са описани, те могат да се окажат отделен проблем.
Автентичност и основание за издаване
Наличието на удостоверение на хартия не е достатъчно. Важно е да се установи кога е издадено, от кой орган, на какво основание и за кой конкретен строеж се отнася. Това е особено важно при имоти, за които има съмнения, че са построени след законово допустимия период.
Риск от спорни или неистински документи
Актуалните проверки във Варна показват защо темата е чувствителна. През юни 2026 г. МРРБ съобщи за 42 неистински удостоверения за търпимост за строежи на територията на община Варна, установени след проверка на над 300 документа. Казусът „Баба Алино“ привлече обществено внимание, но според публичната информация проверките не се ограничават само до тази местност.
Тези случаи не означават, че всеки имот с удостоверение за търпимост е проблемен. Инспекциите обаче показват, че при сделка трябва да се провери не само самото удостоверение, но и документите за собственост, кадастралното отразяване, тежестите, данъчните задължения и реалното състояние на сградата.
Заключение
Удостоверението за търпимост е важен документ, като то може да позволи прехвърляне на имота, но не бива да се приема като узаконяване.
Преди покупка или продажба е важно да се провери валидността на документа, неговият обхват и връзката му с реалното състояние на имота. След това собственикът може спокойно да прецени дали имотът е подходящ за продажба, отдаване под наем или дългосрочно управление.
Ако имате съмнения относно документите, обърнете се към нашия екип от брокери на недвижими имоти.
