Имот за отдаване под наем: Как да изчислите рентабилността?

Инвестирането в недвижими имоти остава надежден и печеливш начин за инвестиране. От избора на правилната стратегия до разбирането на пазарните цикли, този път изисква информираност, внимателно планиране.

Какво е рентабилност на имот от отдаване под наем?

Рентабилност означава колко пари печелиш от този имот. С други думи, колко пари ти остават всеки месец, след като платиш всички сметки за имота.

Фактори, влияещи върху рентабилността

• Местоположение

Райони с голямо търсене на жилища, добра инфраструктура, достъп до транспорт и близост до работни места обикновено осигуряват по-високи наеми и стабилно търсене. Райони с нарастващо население и икономическо развитие могат да предложат по-големи възможности за съпоставяне на цените. Проучете бъдещите градски и регионални планове за развитие, които могат да повлияят на цената и привлекателността на имота.

• Състояние на имота

Състоянието на имота влияе върху неговата привлекателност за наематели. Ако е добре поддържан или наскоро реновиран, той може да привлече наематели по-бързо и да осигури по-висока цена за наем. Стари или лошо поддържани имоти може да изискват значителни инвестиции в обновяване, което увеличава началните разходи. А може и да намали общата рентабилност.

• Пазарни условия

Общите икономически условия играят важна роля при определяне на рентабилността. Например, по време на периоди на икономически спад, търсенето на недвижими имоти може да намалее, което ще доведе до намаляване на цените на наемите. Високите лихвени проценти могат да увеличат цената на ипотечното кредитиране, правейки имота по-малко привлекателен за инвеститорите.

Оценка на рентабилността

Оценката на рентабилността на даден имот изисква анализиране на различни финансови показатели и показатели, които помагат да се определи потенциалната възвръщаемост на инвестицията.

Как да изчислим рентабилността?

Доход от наем

Доходите от наем са един от основните източници на печалба за инвеститорите в недвижими имоти. Това са парите, които наемателите плащат, за да използват имота. Изчисляването на дохода от наем включва месечни плащания, като се вземат предвид възможните периоди на празни места, когато имотът не генерира доход. 

Увеличаване на цената на капитала

Повишаването на цената или увеличението на капитала се отнася до увеличаването на стойността на даден обект с течение на времето. Ръстът на разходите се влияе от местоположението, развитието на инфраструктурата и общите тенденции на пазара. Инвеститорите с дългосрочна перспектива могат да се възползват значително от повишаването на стойността на техните имоти.

Разходи за поддръжка

Управлението и поддръжката идват с определени разходи, включително данъци върху собствеността, застраховка, ремонти, поддръжка и административни разходи. Тези разходи могат значително да намалят нетната ви печалба от наем. Те трябва да бъдат изчислени и намалени.

Процент на капитализация (Cap Rate)

Cap Rate е показател, който помага да се оцени рентабилността на даден имот от неговия текущи годишен доход и пазарна стойност. Изчислява се като отношение на нетния оперативен доход към разходите за придобиване на имота. Този показател е особено полезен за сравняване на инвестиционни имоти и идентифициране на тези, които предлагат най-добра възвръщаемост на инвестицията.

Възвръщаемост на инвестициите (ROI)

ROI или възвръщаемост на инвестицията е показател, който оценява общата ефективност на инвестицията. Изчислява се като отношение на нетната печалба (печалба след приспадане на всички разходи) към общия размер на инвестираните средства. Този показател казва на инвеститорите дали тяхната инвестиция се представя добре в сравнение с други инвестиционни опции.

Основни начини за печелене на пари от недвижими имоти

Купете и задръжте

Стратегия за задържане на имот след покупка чрез инвестиране в ремонти и подобрения е особено ефективна в периоди на икономически растеж и покачване на цените на имотите. В бъдеще ви позволява да получавате доходи от наем и значително да увеличите стойността на имота. Инвеститорите, избиращи този подход, трябва да са подготвени за дългосрочни ангажименти и управление на наеми.

Наем

Стратегията за отдаване под наем включва закупуване на имот за отдаване под наем. Възможно краткосрочно или дългосрочно отдаване под наем. Краткосрочните наеми често включват отделни апартаменти или къщи, които се отдават под наем на туристи за кратък период от време. Дългосрочните наеми обикновено включват отдаване под наем на жилищни или търговски имоти за по-дълги периоди. Този тип инвестиция може да осигури стабилен, предвидим паричен поток. В зависимост от пазара може да бъде по-малко променлив от други видове инвестиции. Въпреки това собствениците на имоти под наем трябва да вземат предвид редица оперативни разходи, включително.

Изчисляване на рентабилността

Представете си, че сте закупили жилище. То е струвало 200 000 лева и сте решили да го отдадете под наем, като получавате 1000 лева на месец. За да финансирате покупката, сте взели банков заем (ипотека) в размер на 100 000 лева, като ежемесечно изплащате по 700 лева.

Какво показват изчисленията?

• Месечен доход от наем: Получавате 1000 лева всеки месец от наемателя.
• Месечно плащане по заема: Всяка месец изплащате по 700 лева на банката.
• Остатък: След като платите заема, Ви остават 1000 лева – 700 лева = 300 лева на месец.
• Годишен остатък: За една година това прави 300 лева * 12 месеца = 3600 лева.

Какво означава това?

Това означава, че след като покриете всички разходи по заема, Ви остават 3600 лева годишно. Тези средства са Ваши и можете да ги използвате по Ваше усмотрение.

Има обаче и други разходи, които трябва да имате предвид:

• Данъци върху недвижими имоти: Ежегодно се дължат данъци върху стойността на имота, размерът на които зависи от общината.
• Разходи за поддръжка: Ремонти, смяна на уреди и други подобни дейности изискват финансови средства.
• Застраховка на имота: За да защитите имота си при непредвидени събития като пожар или наводнение, е необходимо да сключите застраховка.

Инвестициите в недвижими имоти са като стабилна основа за твоето финансово бъдеще. Докато акциите и други инвестиции могат да бъдат по-непостоянни и да се променят често, имотите обикновено предлагат по-стабилна и предвидима възвръщаемост в дългосрочен план. Това означава, че можеш да разчиташ на тях, за да постигнеш своите финансови цели в бъдеще.