Апорт на недвижим имот – какво означава?

Апортът на недвижим имот има специфични правни и процедурни аспекти, които са ключови за разбирането на сделката и нейните последици. В следващите абзаци ще разгледаме подробностите на тази форма на вноска и какви са изискванията и процедурите, свързани с нея.

Апорт на недвижим имот: Представяне и същност

Апортът представлява вноска в капитала на търговско дружество, която не се състои от парични средства, а от неимуществени права или активи. Това може да бъдат различни видове активи като недвижими имоти, машини, патенти, лицензи, запаси и други. Съществено е, че тези активи могат да бъдат оценени в парична стойност, което ги прави подходящи за вписване в капитала на дружеството.

Апортът се разглежда като сделка, при която собственикът на активите прехвърля правата върху тях към дружеството в замяна на дялове или акции в него. Това позволява на дружеството да разшири своя капитал и да получи нови активи, без да е необходимо да внася допълнителни парични средства.

Важно е да се отбележи, че процесът на апортна вноска е подложен на строги правила и процедури, които са регулирани от законодателството. Те включват оценка на стойността на активите, одобрение от страна на съответните органи на дружеството и вписване на активите в търговския регистър.

С тези правила и процедури се гарантира прозрачност и справедливост при прехвърлянето на активите към дружеството, като се осигурява правната сигурност както за участниците във вноската, така и за дружеството само.

Какви права могат да бъдат апортирани в дружеството?

Всички видове имуществени права могат да бъдат предмет на апорт към търговско дружество. Тази форма на вноска, наречена „апорт“, включва широк спектър от права, които притежателят може да предостави като вноска към капитала на компанията. Ето някои от основните видове права, които могат да бъдат апортирани:

• Собственост върху движими и недвижими имоти: Това включва правата на собственост върху земя, сгради, апартаменти и всякакъв друг вид недвижимо имущество.

• Ограничени вещни права: Вещни права като право на ползване и право на строеж могат също да бъдат апортирани към дружеството.

• Вземания върху вещи: Правата на вземания върху движими или недвижими имоти също могат да бъдат предмет на апорт.

• Права върху нематериални блага: Това включва патенти, търговски марки, авторски права, ноу-хау и други права върху интелектуална собственост.

• Права върху ценни книги: Вносът на ценни книги като акции, облигации и други ценни книги е също честа практика при апортиране към дружеството.

• Собственост върху имуществени съвкупности: Това може да включва наследства или имуществени съставни части като търговски предприятия, които съдържат различни права и задължения.

Въпреки че този списък представя разнообразие от възможни апортни вноски, Търговският закон (ТЗ) поставя забрана само върху бъдещия труд и услуги като недопустими предмети за апорт. Това означава, че почти всички видове имуществени права могат да бъдат апортирани към дружеството, предоставяйки разнообразни възможности за увеличаване на капитала и развитието на бизнеса.

Основни стъпки за успешно реализиране на апорт в дружеството

За да реализирате апортна вноска в дружество, трябва да последвате определени процедури, които гарантират правилното функциониране на сделката. Ето какво трябва да направите:

• Изискване за записване в договора или устава на дружеството: Основното изискване е да бъде ясно отразено в договора или устава на дружеството, че се извършва непарична вноска. В този документ трябва да бъдат записани имената на лицето, което внася апорта, детайлно описание на вноската, нейната парична оценка и правата, които се прехвърлят.
• Оценка на непаричната вноска: Ключов момент е правилното оценяване на непаричната вноска. Според Търговския закон, тази вноска трябва да бъде оценена от три независими експерта, които се определят от Агенция по вписванията. Процесът на оценка става чрез подаване на молба от страна на внасящия апорта пред компетентния окръжен съд.
• Процедура при увеличаване на капитала: Ако апортът е част от увеличаването на капитала, процедурата е следната: първо, трябва да бъде взето решение от Общото събрание на участниците в дружеството относно увеличаването на капитала. След това се извършва оценката от независимите експерти, като полученото заключение се вписва. В случай на несъгласие с оценката, тя не може да бъде преразгледана.

Подробно обяснение на процеса за извършване на апортна вноска

В процеса на извършване на апортна вноска се спазва определен ред, който включва няколко важни стъпки и изисквания. В следващите редове ще разгледаме тези стъпки подробно.

• Вписване в Търговския регистър: Апортната вноска се регистрира първо в Търговския регистър, където се изисква съответното документно оформление. Според чл. 73, ал. 1 от Търговския закон (ТЗ), вноската трябва да бъде извършена съгласно дружествения договор (или устав), съпроводен от писмено съгласие на вносителя и детайлно описание на вноската. Удостоверява с нотариално заверен подпис.

• Оценка на вноската: Вноската се оценява от три независими експерта, съгласно чл. 72 от ТЗ. Тези експерти се назначават от длъжностно лице в търговския регистър и получават възнаграждение за своята работа.

• Вписване на дружеството: Заключението на експертите се вписва в документите за вписване на дружеството. В самия дружествен договор се описва подробно апортната вноска, включително името на вносителя, подробно описание на вноската и нейната парична оценка. Тези изисквания са установени в чл. 72, ал. 1 от ТЗ.

• Придобиване на правата: Правото върху вноската се придобива от момента на възникване на дружеството, съгласно чл. 73, ал. 4 от ТЗ. Дружеството се счита за създадено от деня на вписването му в търговския регистър.

Следователно, чрез извършването на апортна вноска, дружеството придобива правата върху недвижимия имот, които се утвърждават с вписването му в търговския регистър.

Подобрено данъчно облагане чрез апорт на недвижими имоти в дружества

В много случаи, строителните компании използват стратегията за апорт на недвижими имоти към учредяването на търговски дружества, като те:

• Предоставят построени от тях жилищни или комерсиални обекти като апорт в дружествата и
• После трансферират дружествените дялове.

Много от тези компании смятат, че това е законно прилагане, което им помага да избегнат данъци за техните клиенти – физически лица, като се избягва:

• Облагането с ДДС при извършването на непарична вноска, съгласно Закона за данък върху добавената стойност (ЗДДС).
• Начисляването на ДДС при сделката с дружествени дялове, според реда, установен в ЗДДС.

Посредством извършването на поредица от две сделки, регламентирани в ЗДДС, тези компании успяват да освободят сделките от данъчно облагане. В случаите на покупка на недвижими имоти, данъкът върху добавената стойност:

• Се начислява от строителната компания – продавач,
• Заплаща се от купувача 
• Внася се от строителната компания – продавач.

Въпреки че съществуват определени законодателни и регулаторни изисквания за извършване на апорт на недвижими имоти, тази практика може да бъде полезна при правилно прилагане и съобразяване със законовите разпоредби. Тя предоставя възможност за финансова ефективност и оптимизация на данъчната тежест както за строителните компании, така и за техните клиенти. Доверете се на професионалните съвети на екипа на Имоти Премиер.