Делба на имот между роднини – каква е тя?

Делбата на имот се налага често, когато съсобствениците срещат затруднения при управлението на имуществото. В такива ситуации разделението се явява като решение, което дава възможност на всеки от тях да притежава реален дял от имота.

Процесът на разделение, независимо дали се извършва доброволно или принудително, представлява комплексна задача, която изисква специализирани знания и внимателно планиране. Ето какво ви очаква, ако сте изправени пред тази задача.

Как се придобива собственост?

Когато говорим за съсобственост на имот, трябва да знаем, че тя възниква, когато един имот принадлежи на повече от едно лице. Този тип собственост може да възникне по много начини – чрез обща покупка на имот, наследяване на имущество с няколко наследника и т. н.

Всеки, който е съсобственик на имот, има правото да използва този имот заедно с другите съсобственици. Ако обаче само един или някои от тях използват имота, другите имат право на обезщетение. Освен това, всички съсобственици са задължени да споделят разходите за имота. Ако един собственик поеме всички разходи, другите трябва да му възстановят съответната част от тези разходи.

Неразбирателството и неудобствата, свързани със съсобствеността на имот, често водят до желанието на собствениците да прекратят съсобствеността и да разделят имота.

Делба на имот – какво означава?

При делбата на имот между роднини, всеки един от тях трябва да получи правото на изключителна собственост върху определена част от цялото имущество.  Важно е да се подчертае, че не винаги е възможно да се извърши делба. Например, такава не може да се осъществи по отношение на имот, който е притежание на съпрузи в режим на имуществена общност.  Когато двама души влизат в брак, те могат да изберат какъв ще бъде режимът на техните имуществени отношения. 

Ако не е направен такъв избор, за тяхното имущество, придобито по време на брака, се прилага режим на общност. Освен това, някои видове имоти, като например общите части на етажната собственост или имотите, които са част от гражданско дружество, не могат да бъдат разделяни поради специфичните им правни особености.е способ за прекратяване на съсобствеността. 

Когато става въпрос за делба на имот, това най-често се случва при роднине, след смърт на родител или настойник, също така и когато имотът е съсобствен с няколко наследници или сънаследници. Това може да включва апартаменти, къщи или земеделски земи. Имайте предвид, че всеки от съсобствениците може да поиска делба на имота, когато сметне за подходящо, независимо от съгласието на другите. 

Видове делба

Делба на имот може да се осъществи по два начина – доброволно или съдебно, в зависимост от съгласието на съсобствениците. Предпочитаният метод обаче е доброволното уреждане, тъй като той обикновено е по-бърз и по-лесен за осъществяване. В случай на несъгласие обаче, единствената опция е делбата да се реши чрез съдебен процес.

Доброволна делба

При доброволната делба, съсобствениците подписват договор, с който се споразумяват за разпределението на имота. Важно е да се отбележи, че ако някой от тях не получава нищо, делбата не е валидна и съсобствеността не се прекратява.

След доброволната делба, съсобствениците могат да придобият право на собственост върху определен имот или имоти, да уредят ограничено вещно право или да получат компенсация в пари, имоти или други активи. Важно е да се отбележи, че ако някой от съсобствениците е получил нещо предварително, то това трябва да е ясно и изрично посочено в договора за делба.

Заверен от нотариус, договорът за делба се регистрира в Имотния регистър, като това гарантира законността и валидността му.

Съдебна делба

Когато съсобствениците не могат да постигнат съгласие относно делбата на имуществото, се налага образуването на съдебна делба. Това представлява процес, при който съдът решава как да бъде разделен имотът, за да се прекрати съсобствеността.

Първата фаза от процедурата цели да се установи съсобствеността и да се определи дяловете на всеки съсобственик. Съдът изследва произхода на имотите и правата на всеки съсобственик върху тях, като взема предвид как са били придобити, дали са наследствени или собствени сделки. В тази част от делбата могат да се представят и допълнителни искове, като например оспорване на завещания или дарения.

След като са установени фактите, се преминава към втората фаза на делбата, която има за цел да прекрати съсобствеността. Ако всеки съсобственик може да получи поне един имот, се съставя разделителен протокол, който определя дяловете на всеки. В случай на недостатъчно имущество за делба, съдът решава да продаде имотите на публична продан, като разпределя приходите между съсобствениците.

Кой колко получава при делба?

Обикновено разпределението се определя според закона за наследството.

• Децата на починалия – равни части
• Родителите, при липса на деца
• Братя и сестри – по равни части, когато липсват децата и родителите
• Баби и дядовци получават една трета, а братя и сестри две трети, при липса на деца и родители
• Преживелият съпруг наследява част, равна на частта на всяко дете;
• Ако съпругът наследява заедно с възходящи или с братя и сестри, получава половината от наследството, ако е преди да изминат десет години от сключването на брака, а в противен случай получава 2/3 от наследството. 

Какви такси се заплащат по време на делба?

При доброволна делба

• Такса при нотариуса по чл. 8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД

• Такса за нотариална услуга за подаване на декларация по чл.25 от СК и чл.264 от ДОПК

• Разходи за изготвяне на договор за доброволна делба – спрямо 0,1% от сбора на данъците, начислени върху целия регистриран имот.

При съдебна делба

• Държавна такса към съответния съд, която обикновено е 4% от стойността на имота

• Вписване в Агенцията по вписванията –  определя върху цената или оценката на иска, като минималната такса е 10 лв. 
• Разноски за съдебни действия
• Такси за адвокатски услуги

Кога делбата е нищожна?

Съдебната делба или доброволната молба могат се обявяват за нищожни, когато някой от съсобствениците е лишен от участие в процеса. Според чл. 75, ал. 2 ЗН, ако делбата е извършена без участието на някой от сънаследниците, тя е нищожна. От този момент всеки от съсобствениците може да инициира нова делба.

Делбата на имот изисква внимателно обсъждане, планиране и често юридическа помощ. Важно е да се разбере какви са правата и задълженията на всеки участник, както и процедурите и разходите, свързани с процес.