Търсене на имоти с потенциал за развитие: Какво да гледате?

Какво прави една сграда специална? Отговорът на тези въпроси ще ни помогне да разберем как да търсим имоти с голям потенциал.

Нека заедно да разкрием тайните на успешната инвестиция в недвижими имоти!

Местоположение на имота: Защо е важно?

Това продължава да бъде най-важният фактор за рентабилността при инвестиране в недвижими имоти. Близостта до удобства, зелени площи и живописни гледки са фактор при оценките на жилищни имоти и техния потенциал за развитие. 

Какво да търсите?

Проучете района в дългосрочен план. Например днешната спокойна открита земя в задната част на жилищна сграда може някой ден да се превърне в шумно производствено съоръжение, което да намали стойността му. Внимателно прегледайте собствеността и предвиденото използване на непосредствените райони, в които планирате да инвестирате.

Един от начините да съберете информация за перспективите в близост до имота, който обмисляте да купите като инвестиция, е да се свържете с кметството или други публични агенции, отговарящи за зонирането и градското планиране. Това ще ви даде достъп до дългосрочното планиране на района и ще определи колко благоприятен или неблагоприятен е вашият имот за инвестиция.

Оценка на имота: Има ли значение?

Оценката на имота е важна за финансирането по време на покупката, търговската цена, инвестиционния анализ, застраховката и данъчното облагане – всички те зависят от оценката на недвижимия имот.

Как се оценява?

Често използваните методи за оценка на недвижими имоти включват:

• Подход за сравнение на продажбите: скорошни сравними продажби на имоти с подобни характеристики – най-често срещани и подходящи както за нови, така и за стари имоти
• Разходен подход: цената на земята и строителството минус амортизацията— подходящо за ново строителство
• Подход на доходите: въз основа на очакваните парични потоци—подходящ за отдаване под наем

Какъв е потенциалът на развитие на имота?  

Като се има предвид ниската ликвидност и високата стойност на инвестицията в недвижими имоти, целенасочената липса на яснота може да доведе до неочаквани резултати, като финансови затруднения – особено ако инвестицията е ипотекирана.

За какво да внимават? 

Определете коя от следните широки категории отговаря на вашата цел и след това планирайте съответно:

• Купете и използвайте. Тук ще спестите от наем и ще се възползвате от самостоятелното използване, като същевременно ще получите оценка на стойността.
• Купете и отдайте под наем. Това предлага редовен доход и дългосрочно повишаване на стойността. Въпреки това, да бъдеш наемодател е необходим за справяне с възможни спорове и правни проблеми, управление на наематели, ремонтни дейности и т.н.
• Купувайте и продавайте (краткосрочно). Това обикновено е за бърза, малка до средна печалба – типичният имот е в процес на изграждане и се продава с печалба след завършване.
• Купувайте и продавайте (дългосрочно). Това обикновено е насочено към голямо повишаване на присъщата стойност за дълъг период от време. Това предлага алтернативи за допълване на дългосрочни цели, като например пенсиониране.

Ново строителство срещу старо строителство

Новото строителство обикновено предлага атрактивни цени, възможност за персонализиране и модерни удобства. Рисковете при купуването на ново жилище включват закъснения, увеличени разходи и неизвестностите на новопостроения квартал. Старото строителство предлага  изградени комунални услуги, озеленяване, функционалани помещения.

Какво да търсите?

Ето някои важни фактори, които трябва да търсите, когато решавате между ново и старо строителство са:

• Прегледайте минали проекти и проучете репутацията на строителната компания за нови инвестиции.
• Прегледайте актовете за собственост, последните проучвания и докладите за оценка на старото строителство.
• Проверете качеството на обзавеждането, ако то трябва да бъде включено в продажбата.
• Цените на старите жилища обикновено са по-ниски от тези на новите, което ще ви спести първоначални високи разходи.

Съседите като индикатор за инвестиционния потенциал на имота

Когато обмисляте да закупите жилище като инвестиция, не подценявайте значението на съседите. Те са като огледало, което отразява атмосферата в сградата и квартала. Добросъвестните и грижовни съседи допринасят за приятна и спокойна среда за живеене, но и могат да окажат положително влияние върху стойността на имота.

Например, ако съседите редовно поддържат общите части, организират събития и се грижат за зелените площи, това е ясен знак, че сградата е добре управлявана и се радва на добър имидж.

От друга страна, ако съседите са шумни или създават проблеми, това може да отблъсне потенциални наематели или купувачи в бъдеще. Затова, преди да вземете решение, не се колебайте да поговорите с няколко съседа, за да получите по-ясна представа за живота в сградата и квартала.

Финансовият аспект на инвестирането в жилище

Инвестирането в жилище е сериозно финансово решение, което изисква внимателно планиране. Освен цената на имота, трябва да отделите време да оцените всички свързани с него разходи. Това включва разходите за ремонт и поддръжка, които могат да възникнат неочаквано (например, смяна на дограма, покрив или ВиК инсталации), както и текущите разходи за отопление, охлаждане, сметки за ток и вода. Не забравяйте да включите и разходите за общи части, данъци и застраховка.

Важно е да създадете реалистичен бюджет, който да покрива всички тези разходи. Ако планирате да отдавате жилището под наем, трябва да вземете предвид и разходите за обзавеждане, маркетинг и управление на имота. Само като направите подробен анализ на всички финансови аспекти, можете да вземете информирано решение за това дали инвестицията в жилище е подходяща за вас.

Какво да попитате брокерите?

Преди да купите имот, е важно да зададете правилните въпроси на брокерите.

Ето няколко, които могат да ви помогнат:

• Каква е причината за продажбата на имота?
• Има ли някакви текущи или предстоящи ремонти, които трябва да се извършат?
• Колко време е бил имотът на пазара?
• Какви са средните месечни разходи за поддръжка?
• Има ли някакви ограничения или регулации, които се отнасят за имота (например, свързани със зонирането)?
• Какво е мнението на съседите за района?

Отговорите на тези въпроси ще ви дадат по-ясна представа за имота и ще ви помогнат да вземете информирано решение.