Какво трябва да знаем за покупката на имот?
Една от най-важните сделки е именно сделката с недвижими имоти. При покупката на жилище винаги трябва да сте добре подготвени за особеностите. Голяма част от хората решават, че могат да се справят сами и често стават жертва на най-често срещаните рискове, които неизбежно съпътстват имотните сделки.
Покупката на имот изисква внимателно проучване и добра осведоменост за всеки потенциален риск, който може да ви докара сериозни проблеми и загуби. И не, не говорим само за избор на неудобно жилище, с лоша локация, което на всичкото отгоре се нуждае и от скъп ремонт.
Какво трябва да знаете за покупката на недвижим имот и какви са най-честите рискове, пред които със сигурност ще се изправите ще обясним в тази статия.
Внимавайте за запори и тежести върху имота!
Това правило важи най-вече в случаите, когато закупувате недвижим имот от юридически лица. На първо място проверете фирмата инвеститор или продавач. Най-голям е рискът от производство по несъстоятелност, което понякога при имотните сделки се открива трудно, особено когато несъстоятелността е в така наречения съмнителен период. Рискът за купувача е да закупи имот, върху който има наложени тежести с голяма стойност, като например залог.
При подобни сделки, брокерите на Имоти Премиер винаги се консултират с адвокати по търговско право, които извършват проверки за несъстоятелност, както и дали върху дадения имот има ипотеки, възбрани, ограничителни вещни права и други рискови тежести.
Като цяло тежестите върху имуществата са доста сериозен риск, който трябва да избягвате на всяка цена, защото при прехвърляне на собствеността, правата на третите лица се запазват и имота се прехвърля заедно със задълженията на предишния собственик. В един момент може да се окажете затънали до шия с проблеми, които могат да ви лишат от правото на собственост върху имота.
Проверката за наличието на тежести върху недвижимите имоти често се проточва с документацията, за това се въоръжете с търпение.
Винаги проверявайте правото на собственост
Уверете се, че закупувате имота директно от собственик, защото в противен случай можете да станете жертва на измама. Проверете дали продавачът има законно сключен договор, както и внимателно проучете дали имота е бил препродаван или прехвърлян наскоро, преди поне най-малко 10 години. По този начин ще си гарантирате, че купувате имот директно от законен собственик и няма да станете жертва на оспорена собственост или изземане на жилището.
Понякога се оказва, че собственикът на имота не го притежава целия, а само отделни идеални части. За да не се окажете в подобна ситуация ви съветваме да направите проверка на собствеността в Кадастъра и Агенцията по вписванията за най-сигурно. Това важи най-вече за случаите, когато се продава имот с документ за собственост, придобит чрез наследство. За да не се окаже в последствие, че трябва да делите жилището и с други законови наследници. В случай, че имате съмнения относно съсобственост, ви съветваме да направите проучвания по въпроса. Имотите, които са съсобственост са доста рискови, от тази гледна точка, че всеки от останалите съсобственици има право да поиска делба и да използва както сметне за добре своя законов дял. Нещата стоят сходно и при сделки със семейно имущество. Вие като купувач трябва да изискате Удостоверение за семейно положение или да проверите в Регистър отношенията. Тук рискът е доста голям, защото може да се окаже, че съсобствеността не е вписана, но е налице. За това ви съветваме при подобни ситуации да се консултирате с адвокат, който да извърши щателно проучване според закона.
Запомнете, че при сделките с недвижими имоти, нотариусът не е длъжен да провери историята на имота, което автоматично значи, че отговорността за това е ваша. Ние от Имоти Премиер винаги извършваме задълбочена проверка на имотите преди осъществяване на сделката, защото така могат да бъдат разкрити нередности със собствеността. Често удостоверяването на правото на собственост само чрез констативен нотариален акт не е достатъчно, защото лесно може да бъде оспорен впоследствие при възникване на съсобственост.
Какво трябва да знаете при покупка имот на „зелено“?
Покупката на жилище на „зелено“ от инвеститор или строител е една от най-рискованите сделки с недвижими имоти, защото купувате нещо, което все още не съществува – сградата не е построена и не е въведена в експлоатация.
На първо място проверете всички точки, които вече споменахме по-горе – собствеността и задълженията на всички участници по сделката – строителя, инвеститора и фирмата продавач (ако има такава). Внимателно проучете и историята им, след което е ред да проверите законността на строежа и дали строителят притежава необходимото разрешително с цялата необходима документация. Правото за строеж се учредява с нотариален акт, в който участва и собственика на земята, гарантирайки че продавачът е имал законово право да построи имота в предварително упоменати параметри.
Следващата стъпка е да проверите за въвеждане на сградата в експлоатация и дали са издадени съответните актове. По правило, колкото по-ранно закупувате имот „на зелено“, толкова по-големи са рисковете. Чрез Акт 14, 15 и 16 се следят отделните етапи на строителството от законодателството на Република България.
При груб строеж и наличие на конструкция се издава Акт 14, който удостоверява, че сградата се превръща от земя с право на строеж в недвижим имот. Необходимо е Акт 14 да съдържа подписите на инвеститора, консултанта по строителен надзор и проектанта. Когато сградата е напълно завършена, съобразно предварително одобрен проект се издава Акт 15, който констатира готовността на строежа, приключването на строително-монтажните дейности и готовност за въвеждане в експлоатация. Документът се подписва от строителя, инвеститора, строителния надзор и проектанта. Въз основа на Акт 15 се издава и Разрешение за ползване или Акт 16 от кмета или главния архитект, който също трябва да бъде упълномощен от кмета на съответната община. След издаването на Акт 16, новата сграда е вече годна за експлоатация и е крайния етап, с който строителството приключва окончателно. Чрез Акт 16 се извършва проверка дали сградата е построена по одобрен проект, установява се съответствието между одобрените проекти и реалното изпълнение на строежа, както и се уточнява правото на собственост, спрямо законността.
Защо уточняваме всичко това? Защото всеки етап е от изключителна важност при закупуването на имот „на зелено“ и вие като купувач трябва да сте наясно с етапа, в който строежа се намира при изповядването на сделката.
Ето и за какви рискове да внимавате:
Липса на Акт 14 означава, че закупувате право на строеж, но не и право на собственост. Тук съществува огромен риск сградата да не бъде довършена.
Наличието на Акт 15 не означава, че сградата е годна за експлоатация, а просто че строежът е приключил. Без Акт 16 имотът не може да се обитава, според закона. Много често при сделки с имоти „на зелено“ се продават жилища преди да бъде издаден Акт 16. Макар тази практика да е законна, тя също крие рискове за вас като купувач – възникване на несъответствия между одобрените проекти и фактическото изпълнение на строежа, проблеми с правата за собственост и други, които могат да доведат до отказ от издаване на Акт 16. На практика това са си доста сериозни рискове, за това ние ви съветваме да проучвате много добре сделките „на зелено“ преди да преминете към покупката на имот без Разрешение за ползване.
Сключването на предварителен договор не дава гаранция, че ще станете собственик
В някои случаи страните по сделката с недвижим имот сключват предварителен договор за продажба, в който са описани всички условия за бъдещо окончателно изповядване на сделката чрез окончателен договор. Често при сключването на предварителен договор може да се договорите за изплащане на част от продажната цена на имота. И тук идва рискът за вас, като купувач.
Макар целта на предварителния договор е да гарантира всяка от страните, той не е гарант за собственост. Предварителният договор не прехвърля права на собственост, така че вие като купувач нямате право да предявявате претенции за право на собственост, уповавайки се само на него. Също така, докато тече периода между предварителния и окончателния договор, е възможно продавачът да продаде имота на друго лице чрез нотариален акт. Ако го впише в Имотен регистър, вие като купувач автоматично губите правата си по предварителния договор.
За да сведете рисковете на минимум, ви съветваме да сключите предварителния договор при адвокат. По този начин ще ограничите възможността да сключите неизгоден за вас договор.
Теглене на кредит за покупка на жилище и месечни вноски
Трудно някой в днешно време би си позволил покупка на недвижим имот с пари в брой. За това и голяма част от купувачите теглят кредити. Първата грешка, която можете да допуснете тук е да не проучите кредитния пазар и различните предложения. Най-често хората се доверяват на агенцията за недвижими имоти, която им препоръчва кредит от банката, с която работи. Това обаче далеч не означава, че другаде няма да ви предложат по-изгодна оферта. Нашият съвет е да наемете кредитен консултант, който може да ви помогне в избора на подходящ кредит и то напълно безплатно.
Следващата грешка, която купувачите на имоти често допускат е при избора на месечни вноски. Голяма част от хората избират малки месечни вноски, което е добра идея ако сте млади, а кредитът е за срок от 20-30 години. В случай, че вече сте в зряла възраст, малките месечни вноски не са толкова добра опция, тъй като възниква въпроса дали ще успеете да изплатите кредита си. Ще получавате ли същите доходи след 15 или 20 и повече години? Ако в момента си осигурявате добри и стабилни доходи е добре да започнете с по-големи вноски, което ще подсигури изплащането и ще намали лихвите за целия период на кредита.
Необходимо е да си отделите време за премисляне и преоценяване на възможностите, когато закупувате имот на кредит.
Моментът за финализиране на сделката
Покупката на недвижим имот приключва с изповядването на сделката пред нотариус и вие като купувач ставате законен собственик. Преди подписването на документацията и изповядването на сделката е добре отново да се направи проверка за наличие на тежести върху купувания имот.
За финализиране на сделката са необходими следните документи:
- Документи за самоличност на продавача и купувача;
- Удостоверяващ правото на собственост на продавача документ;
- Актуална скица на недвижимия имот;
- Актуална данъчна оценка на имота;
- Удостоверение за наследници, за случаите когато собственикът е починал;
- Удостоверение за семейно положение;
- Документ, деклариращ липсата на данъчни задължения;
- Ако сделката се осъществява от упълномощени лице и нотариално заверено пълномощно;
Нотариусът следва да направи проверка на всички документи, след което се заплаща окончателната сума. Нотариалните актове се връчват от нотариуса след като бъдат вписани в Агенция по вписванията.
С това процесът по покупката на имот приключва и вече можете да започнете с планирането на обзавеждането.
Обобщено за покупката на имот
Сделките с недвижими имоти крият големи рискове, които е желателно да избегнете. Планирайте и подбирайте внимателно жилището, като внимавайте за локацията, квадратурата, дали жилището има нужда от последващи ремонти, които биха ви излезли скъпо и т.н. Съветваме ви, ако нямате опит в покупката на имоти да се обърнете за съдействие към агенция за недвижими имоти, на която можете да се доверите. Вашият брокер ще се погрижи да сключи най-изгодната за вас сделка, която не крие рискове.
Ако все пак държите да се справите сами с процеса ви съветваме да се консултирате с адвокат по вещо право, с опит в сделките с недвижими имоти. От ключово значение е да сключите перфектен договор за покупко-продажба и да сте на 101% сигурни, че купувате от реален собственик и върху имота няма тежести. Отделяйте внимание и върху детайлите, те също са важни. Това трябва да знаете за покупката на имот.