Явор Пейчев: Какво очаква пазара на имоти през 2026?
В първия за годината епизод на Premier Media Podcast, гост е Явор Пейчев – изпълнителен директор на „Имотека“ и един от разпознаваемите професионалисти в сектора с близо 18 години опит в имотния бизнес и над 14 години в управленски роли. Кариерата му преминава през всички нива на професията – от консултант до ръководител на една от водещите компании на пазара.
Този практически опит му позволява да гледа на пазара едновременно през числата, през психологията на клиента и през дългосрочната стратегия.
Именно с тази перспектива започва разговорът в студиото. Вместо сензационни прогнози за срив или нов ценови пик, Пейчев очертава по-важното – къде се намира пазарът днес и защо 2026 година е по-скоро година на пренастройване, отколкото на крайности.
Пазарът през 2026: баланс между търсене и предлагане
„Пазарът не се срива. Той се пренастройва.“ С това изречение Явор Пейчев очертава рамката на целия разговор. След години висока активност, ускорени сделки и усещане за постоянен ценови натиск нагоре, 2026 г. започва с различна динамика. Предлагането постепенно нараства, а купувачите стават по-внимателни.
Това обаче не означава липса на интерес, означава по-задълбочен анализ. Днешният купувач не действа под натиск и страх да не „изпусне“ имота. Той сравнява, изчислява и търси реална стойност. Времето за вземане на решение се удължава, а балансът между търсене и предлагане започва да се измества.
Не можем категорично да говорим за класически „пазар на купувача“, но динамиката вече е различна. Имотите с нереалистично висока цена остават по-дълго на пазара, докато качествените предложения продължават да намират своя купувач. В рамките на един и същи квартал разликите в цената на квадратен метър могат да бъдат съществени, защото качеството вече прави реалната разлика.
Ще има ли корекции в цените тази година?
Темата за поевтиняване традиционно доминира в началото на всяка година. Отговорът на Пейчев е балансиран: очакванията за масов спад не са подкрепени от пазарната реалност.
По-вероятни са корекции в определени сегменти – например при периферни зони с неясна инфраструктурна перспектива или при имоти, които са били надценени. В същото време новото строителство с добро изпълнение и правилна локация запазва интереса.
Как се променя поведението на купувачите след въвеждането на еврото
Въвеждането на еврото променя поведението на пазара не толкова през цените, колкото през психологията. Темата за валутната среда създава усещане за преход и това естествено води до по-внимателно планиране.
Финансовото планиране става по-стриктно. Купувачите все по-често търсят предварителна консултация за ипотечно финансиране още преди да започнат активно търсене на имот. Изчисляват буфери, анализират месечната тежест на кредита при различни сценарии и се интересуват от дългосрочната устойчивост на доходите си.
Пейчев подчертава, че това е знак за по-зрял пазар, а не за притеснение. „Много млади купувачи не са преживявали икономическа криза. Затова ролята на професионалиста е да въведе реалистична оценка на риска“, казва той. Според него в подобна среда брокерът и кредитният консултант имат по-голяма отговорност – да помогнат на клиента да вземе решение, което е устойчиво във времето.
Еврото не води автоматично до ценови шок, но води до по-висока чувствителност към детайлите. А това променя динамиката на пазара по-тихо, но осезаемо.
Къде е най-активният пазар през 2026 година
Различните градове се движат с различна динамика, но общата тенденция е сходна – активността остава стабилна, макар и по-селективна.
Имоти в София
Столицата продължава да бъде водещият пазар по обем сделки и концентрация на инвестиции. Интересът остава фокусиран в добре развити квартали с изградена инфраструктура, удобен транспорт и близост до бизнес зони.
Качественото ново строителство запазва позициите си, особено при проекти с добра локация и реалистично ценообразуване. Наблюдава се ясно разграничение между добре позиционираните сгради и тези, които излизат на пазара с по-висока от пазарната цена. София остава пазарът с най-голяма дълбочина – тук има както купувачи за собствено ползване, така и инвеститори, които търсят устойчив доход или защита на капитала.
Апартаменти във Варна
Варна запазва силна позиция както при жилища за постоянно живеене, така и в инвестиционния сегмент. Градът комбинира морска среда, университетска общност и сравнително активен трудов пазар, което поддържа стабилно търсене през цялата година.
Интересът към ново строителство остава висок, особено в квартали с развиваща се инфраструктура и градски транспорт. Пазарът във Варна традиционно има и сезонен компонент, но през последните години се наблюдава по-устойчива целогодишна активност. Инвеститорите внимателно оценяват локацията и потенциала за бъдещо развитие, а купувачите за лично ползване са по-фокусирани върху качеството на средата, а не само върху цената.
Имотите в Бургас
Бургас продължава да се развива като стратегически център на Южното Черноморие. Градът съчетава относително достъпни ценови нива с подобряваща се инфраструктура и добра градска среда.
Пазарът остава активен в сегмента на новото строителство, както и при ваканционните имоти в близост до морето. Част от купувачите са местни семейства, други са инвеститори или българи, които се завръщат от чужбина и търсят по-спокоен начин на живот.
Бургас се позиционира като балансиран пазар – без резки ценови скокове, но с устойчива динамика и реално търсене.
Завръщат ли се повече българи от чужбина?
Една от тенденциите, които Пейчев отчита, е засиленият интерес от българи, живеещи в чужбина. Част от тях вече предприемат конкретни стъпки за завръщане, други купуват имот с перспектива за бъдещо установяване в страната.
Мотивите са различни: за някои това е търсене на по-спокоен начин на живот и близост до семейството; за други – стратегическо решение за инвестиция в позната среда. България остава конкурентна като ценови нива спрямо много държави в Западна Европа, което прави покупката на имот тук по-достъпна дори при натрупани спестявания в чужбина.
Тези купувачи обикновено подхождат много рационално. Те сравняват пазари, анализират разходите по сделката и имат ясни очаквания относно качеството на строителството и средата.
Брокерската професия – време за селекция
Разговорът естествено стига и до ролята на брокера. 2026 ще бъде година на по-силна селекция в бранша. В условия на по-внимателен и информиран купувач, посредничеството вече не е формалност.
Успешният брокер днес е консултант – професионалист, който разбира финансирането, познава локалния пазар в детайл и носи отговорност за устойчивото решение на клиента, а не просто за бързото затваряне на сделка.
Пазарът през следващите години
Ако трябва да обобщим посланието от разговора – пазарът на недвижими имоти в България не е в криза, а в етап на узряване.
Движим се от еуфория към стратегия, от импулсивни решения към внимателен избор, като това е здрава основа за устойчиво развитие.
Гледайте целия разговор в Premier Media Podcast и бъдете информирани, преди да направите следващата си стъпка на пазара на недвижими имоти.
Ако обмисляте покупка или продажба на имот, екипът на Имоти Премиер е на разположение за професионална консултация и индивидуална стратегия, съобразена с реалните условия на пазара.
