Оценител на недвижим имот – кой е той?

Оценител на недвижим имот е специалист в сферата на недвижимите имоти, който извършва оценка и определя стойността на различни видове имоти. Неговата дейност е от съществено значение за собствениците на имоти, банките и инвеститорите. Оценителите на недвижими имоти са специалисти със специални познания и умения, които използват различни методи и техники, за да определят реалната стойност на имотите в различни ситуации. Техните оценки се използват при продажби, покупки, ипотеки, осигурителни полици и други финансови и правни сделки, като те играят ключова роля в гарантирането на справедливи и обективни оценки за всички заинтересовани страни. В статията ще разгледаме по-задълбочено ролята, функциите и важността на оценителя на недвижим имот.

Кой е оценител на недвижими имоти?

Оценител е специалист по недвижими имоти, който определя стойността на обектите. Неговите услуги се използват при сключване на сделки за покупко-продажба, изготвяне на договор за замяна или ипотека. Отговорностите на експерта включват събиране на подробна информация за апартамент, къща, склад, парцел или търговско помещение. Въз основа на тази информация оценителят определя стойността на имота. Оценителят може да бъде както физическо лице, така и фирма. В България съществува публичен регистър на лицензираните независими оценители, които са упълномощени да изготвят експертни оценки за стойността на недвижимите имоти.

Задачите на оценителя на недвижими имоти

Оценителят извършва редица дейности за определяне на крайната стойност на обекта. Той взема предвид много фактори:

• района, в който се намира имота, като се вземе предвид инфраструктурата;
• годината на построяване на имота, използваните материали (например тухлените къщи се считат за по-добри от панелните);
• състоянието на помещенията, наличието или липсата на ремонт 
• възможност за преустройство;
• наличието на балкон, изглед от прозорците;
• състояние на входа и околното пространство;
• търсене на пазара на недвижими имоти.

Каква е функцията на оценителя на недвижимо имущество?

• Оценителят събира информация, необходима за по-нататъшен анализ. Посещава обекта, свързва се с държавните органи и проучва документите в детайли.
• Анализира получените данни и избира методи за последваща пазарна и ликвидационна оценка на недвижими имоти.
• Събира подробен отчет
• Води преговори с банки и одиторски фирми.
• Консултира клиента, като разказва какво прави и защо, по какви критерии се определя крайната цена.
• Разрешава спорни правни ситуации.

Как се оценяват недвижимите имоти?

Доходен подход
Този подход се фокусира върху очакваните приходи, които може да донесе дадено недвижимо имущество. Една от техниките включва пресмятане на очакваните приходи от наеми. Въпреки че точните перспективи за развитие на пазара на недвижими имоти са трудни за предвиждане, оценителят взема предвид и определен процент грешка в изчисленията.

Икономически ефективен подход
Този метод включва оценката на стойността на имота чрез замяната на всички направени подобрения в него. Тук се взема предвид и износването. С други думи, крайната цена на имота трябва да отразява разходите за създаването му. Този метод се използва за оценка на частни къщи и самостоятелни предприятия, като оценителят взема предвид цените на строителните материали и други ценови фактори.

Сравнителен подход
Този метод включва използването на сравнителни данни от сходни имоти, за да се определи стойността на даден имот. Например, това може да бъде цената на същият вид имот със сходни технически и териториални характеристики. Оценителят използва тази информация за определяне на стойността на дадения имот.

Стойността на недвижимите имоти: Фактори и оценка

Фактори, определящи стойността на недвижими имоти:

1. Пазарни условия: Състоянието на пазара на недвижими имоти играе ключова роля в оценката на стойността на даден апартамент или къща. Това се дължи на влиянието, което броят на продавачите и купувачите на пазара имат върху цената към момента на оценката.

2. Специфични фактори за конкретния обект: Това са някои фактори, уникални за даденото недвижимо имущество. Това включва добавената стойност от сходни активи в портфолиото, юридически ограничения, данъчни привилегии или обременения и специфични възможности, които са уникални за определения обект.

3. База на стойността: Това е основата, върху която се извършва оценката и обикновено е в една от следните категории:

• Пазарна стойност: Отразява най-вероятната цена при свободна и отворена пазарна обстановка.
• Инвестиционна стойност: Показва ползите, които дадено лице или организация получават от притежаването на имота.
• Справедлива стойност: Отразява цената, на която две страни могат да се разберат разумно за размяна на имота.
• Синергична стойност: Допълнителен елемент на стойността, който възниква от съчетанието на два или повече интереса, като общата стойност е по-голяма от сбора на отделните стойности.

Ролята на оценителя на недвижими имоти: Кой и защо го наема?

Оценителят на недвижим имот работи като независим професионалист, който предоставя своите услуги на различни клиенти. Тези клиенти могат да включват:

1. Кредитни институции. Оценителят на недвижим имот има важна връзка с кредитните институции, тъй като те често използват неговата оценка за да определят стойността на недвижимо имущество, по който се осъществява кредитът. Когато човек кандидатства за ипотечен кредит или заем за недвижим имот, банката обикновено изисква професионална оценка на имота, за да се увери, че стойността му е съответна на сумата на кредита. Оценителят изготвя оценка, която се представя на банката и се използва като основа за одобряване на кредита. 

2. Физически лица Физическите лица могат да наемат оценител, когато купуват или продават недвижим имот. Те използват услугите на оценителя, за да получат обективна оценка на стойността на имота, която да им помогне да вземат информирано решение при сделката.

3. Банки и финансови институции. Банките и финансовите институции наемат оценители, за да извършат оценка на недвижимите имоти, предоставени като обезпечение за ипотечни кредити или заеми. Оценката помага на банките да установят стойността на имота и да определят максималната сума, която могат да заемат на клиента.

3. Инвеститори. Инвеститорите и разработчиците на недвижими имоти наемат оценители, за да получат оценка на стойността на имотите, които планират да закупят или развият. Оценката помага на инвеститорите да вземат решения за инвестиции и да определят потенциалните приходи от инвестицията.

4. Юридически фирми и собственици на имоти. Юридическите фирми и собствениците на имоти наемат оценители, за да извършат оценка на имотите в случаи на правни спорове, раздяла на имущество, данъчни оценки и др.

Оценителите на недвижими имоти играят ключова роля във финансовата и имотната индустрия, като осигуряват обективни и надеждни оценки на стойността на имотите. Оценителите помагат на клиентите си да разберат реалната стойност на техните имоти и да предприемат информирани действия в съответствие с това.