Критерии за оценка на имот

Оценка на недвижим имот се извършва от квалифициран оценител. По правило тази процедура се реализира, когато е необходимо да се извърши продажба, покупка или ипотека. Разберете какво ви очаква, ако ви предстои тази стъпка.

Какво е оценка на недвижим имот?

Оценката на недвижим имот представлява процес на определяне на стойността на конкретно недвижимо имущество. Тази стойност се установява от лицензиран (професионален) оценител, като се използват професионални методи за оценяване, подбрани спрямо целта на съответната оценка.

Защо е необходима оценка на имота?

Целите на оценката на имот могат да бъдат различни, като най-често срещаната е при покупка на жилище или продажба, при ипотечен кредит или при рефинансиране на такъв кредит. Банките обикновено използват оценката, за да се уверят, че недвижимото имущество, поставено като обезпечение, е оценено на реална стойност, осигуряваща по-добро покритие на кредитните рискове.

При изготвянето на оценката е от съществено значение да се определи ясно нейната цел, като например да послужи като обезпечение пред конкретна банка. Оценката следва да спазва определени методология, формат и изисквания и да бъде изготвена в определен момент във времето.

Освен за банкови цели, оценките на имоти могат да бъдат изготвени и за други нужди, като например за съдебна делба на недвижимо имущество или за застрахователни цели. В такива случаи процесът на оценка се извършва по различен начин от този при пазарната оценка на имот.

С какво пазарната оценката на имота се различава от пазарната цена?

Разликата между пазарна оценка и пазарна цена е съществена в контекста на недвижимата собственост. Пазарната цена представлява сумата, за която се осъществява продажбата на имота, като това е цената, при която двете страни по сделката се споразумяват. Обикновено се използва и терминът „договорена цена“. Важно е да се отбележи, че пазарната оценка на имота, която е определена от професионален оценител, обикновено е по-ниска от пазарната му цена. Пазарната цена може да съответства на обявената цена на имота или да бъде по-ниска от нея. 

От кого извършва оценката на имота?

Процесът на оценка на имота се извършва на опитни професионалисти в областта на недвижимите имоти, наричани лицензирани или професионални оценители. Тези експерти могат да бъдат както индивидуални лица, така и специализирани оценителски фирми. В България съществува обществен регистър, в който се вписват лицензираните независими оценители, одобрени да изготвят експертни пазарни оценки за недвижими имоти. Дейността на тези професионалисти се регулира и контролира от Камарата на независимите оценители. 

Множество банки се съобразяват със списъци от предварително одобрени оценители и оценителски компании. Във някои случаи банките предоставят вътрешни експерти за оценка на имота. Важно е да се отбележи, че размерът на кредита, който се одобрява, зависи директно от получената пазарна оценка на имота, а не от договорената цена.

Какви методи се използват за оценка на имот?

Изборът на метод за оценка на имота е важен и зависи от множество фактори, включително характеристиките на имота и наличната пазарна информация. Съществуват различни методи за оценка на недвижимо имущество, като всяка от тях има своите особености и приложения. Резултатите от тези методи се използват за определяне на справедлива пазарна стойност на имота.

Един от най-често използваните методи за оценка на имот е методът на пазарните аналози. Този метод се базира на сравнението на конкретния имот с други подобни недвижими имоти. Оценителят трябва да разполага с достатъчно информация за реализирани сделки на подобни типове имоти, което му позволява да изчисли средната цена за един квадратен метър на имота.

Друг метод за оценка на имота е методът на разходите, известен още като метод на вещната стойност. Този метод включва определянето на всички необходими разходи за придобиването на имота, като се взема предвид и изчислена амортизация на имота. След това към тези разходи се прибавя моментната пазарна стойност на парцела, върху който е построена сградата.

Третият метод за оценка на имота е методът на приходите. Този метод се базира на възможността имотът да генерира доходи във времето. За да се извърши оценка по този метод, е необходим анализ на настоящото състояние на пазара на недвижими имоти, възможностите за развитие и ликвидност на имота, както и риска при инвестиция в съответния тип имот. След анализа се изчислява чистият годишен приход от имота, като се приспадат всички разходи като поддръжка, данъци и такси, застраховки и други.

Какво съдържа докладът на оценителя?

В доклада, извършен от оценителя, ще откриете подробна информация за точен адрес на имота, характеристика на района, инфраструктура, пазарни условия. Допълнителни описания има за имота като качеството на строежа, степента на поддръжка и общото състояние на имота. Включва брой етажи, материали на стените и покрива, наличие на инсталации и други спецификации. Описват се допълнителни удобства като асансьори, паркинги и други.

Процесът на оценка на имоти е важна стъпка при всяка сделка с недвижими имоти. Чрез подходящи методи и анализ на различни аспекти на имота, като местоположение, състояние и пазарни условия, се получава обективна оценка на неговата стойност. Важно е да се отбележи, че качествената оценка осигурява справедливи и реалистични резултати, които подпомагат вземането на информирани решения от страна на купувачите, продавачите или наемодателите на имоти. Това е ключов елемент за успешно провеждане на сделки и за осигуряване на справедливи пазарни цени на недвижимите имущества.